계약을 갱신하면서 전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 전환하자는 집주인의 요구에 세입자가 무조건 응할 의무는 없다. 갱신되는 임대차 계약은 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문이다. 임대료는 직전의 5%까지 올릴 수 있을 뿐이다.
세입자가 양보해 그렇게 응한다고 해도 손해를 보지 않으려면 '전월세전환율'을 적용해 적정한 월세 수준을 직접 계산해 보는 것이 좋다. 계약 만기가 올해 12월 10일 이후부터 내년 초에 걸쳐 있다면 계약갱신청구권 행사를 서둘러야 한다. 12월 10일을 기점으로 계약갱신청구권 행사 기간이 만료 전 1개월에서 2개월로 바뀌기 때문이다.
전월세 계약 갱신 시 알아야 할 내용을 예시 문답으로 알아보자.
Q1 : 계약 갱신을 하려는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세 보증금을 4억5천만원으로 올리자고 한다. 괜찮은 걸까?
▲ 집주인이 추가해 받을 수 있는 보증금 한도는 4억원의 5%인 2천만원이다. 갱신된 계약의 보증금은 4억2천만원을 넘을 수 없다.
Q2 : 집주인이 계약을 갱신해주는 조건으로 전세를 반전세로 바꾸자고 한다면?
▲ 세입자가 싫으면 거부하고 전세를 고수하면 된다.
Q3 : 전세를 반전세로 바꾸기로 동의했는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세를 보증금 1억원에 월세 150만원짜리로 바꾸자고 한다면?
▲ 전월세전환율을 써서 적정한 월세 수준을 계산해봐야 한다. 전월세전환율은 전세를 월세로 전환하는 비율로, 법에는 '한국은행 기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현재 기준금리가 0.5%니 전월세전환율은 4.0%다.
임대료를 상한인 5%까지 올린다고 하면 기존 전세 보증금 4억원은 5% 올라 4억200만원이 된다. 여기서 새로 정한 보증금 1억원을 뺀 3억2천만원을 월세로 전환하면 된다. 3억2천만원에 전월세전환율 4.0%를 적용하면 1천280만원이고, 이를 다시 12로 나눈 106만6천666원이 적정한 월세다. 집주인이 제시한 150만원의 월세는 법적 상한을 넘는 것이다.
임대료를 올리는 계산을 할 때 정부의 등록임대 정보 사이트인 '렌트홈'(https://www.renthome.go.kr/)에서 임대료인상률 계산기를 쓰면 편리하다.
Q4 : 계약 만기가 12월 8일이라면 언제까지 계약 갱신을 청구해야 할까?
▲ 한 달 전인 11월 8일 전에 하면 된다. 현재 계약갱신청구권 사용 기간은 계약 만료 6개월~1개월 전이다. 그날을 넘기면 만기까지 한 달이 남지 않아 계약갱신청구권을 쓸 수 없다.
Q5 : 계약 만기가 내년 1월 20일이다. 그러면 마찬가지로 한 달 남은 올해 12월 20일까지 계약갱신을 청구해도 될까?
▲ 아니다. 12월 10일을 넘긴 시점에서는 갱신하려 해도 안 된다. 법 내용이 12월 10일부터 일부 바뀌어 계약갱신청구권 사용 기간이 계약 만료 6개월~2개월 전으로 변경되기 때문이다. 12월 10일이 지난 시점에선 계약갱신청구권을 쓰려면 만기부터 2개월은 남아 있어야 한다.
때문에 올해 12월 10일 이후부터 내년 초까지 만기가 도래하면 좀 더 넉넉히 시간을 갖고 계약 갱신을 청구하는 것이 좋다. 만기까지 6개월 이하로 남은 시점부터 계약 갱신을 청구할 수 있다.
Q6 : 계약을 갱신하면 무조건 2년을 다 채워야 할까?
▲ 그렇지 않다. 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 단, 집주인이 통지받은 지 3개월 지나야 통지의 효력이 발생하기에 세입자는 3개월의 여유는 갖고 통보해야 한다. 만약 세입자가 갑자기 바로 나간다면 3개월 치 월세를 내야 한다.
